Вопросы и ответы

Земля была и остается самой ценной недвижимостью во всем мире и одним из самых выгодных вложений денежных средств. Покупка и продажа земли становится важной составляющей земельного рынка недвижимости. Растет число желающих обзавестись собственным участком земли. Вместе с тем у потенциальных владельцев загородных участков возникает множество вопросов. Сегодня на самые распространенные из них отвечают эксперты и юристы компании "Ваша земля".

А не получится ли так: вы распродадите земельные участки, а коммуникации не подключите?

Нет,так как мы не заключаем основные договоры купли-продажи земельных участков без договоров возмездного оказания услуг на подключение коммуникаций.

Можно ли приобрести земельный участок без коммуникации?

Стоимость и ликвидность земельных участков с подключенными коммуникациями в уже сформированном и реально функционирующем коттеджном поселке увеличивается на порядок,при продаже "просто земли" мы не сможем создать функционирующий коттеджный поселок,а именно это является нашей главной задачей.

Как зарегистрировать дачный дом в ФРС и какие документы для этого нужны?

Согласно статье 25.3 закона 93-ФЗ для регистрации права на жилое строение необходимо предоставить в Федеральную Регистрационную Службу следующие документы:

- Свидетельство о собственности на земельный участок,

- кадастровый паспорт земельного участка,

- декларация о построенном доме(документ с характеристиками строения, на который выдается свидетельство).

Требование других документов является противозаконным.

Возможна ли прописка на землях категории сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования "для дачного строительства"

Да,прописка возможна.Конституционный суд РФ признал противоречащим Конституции требование закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан", которое запрещало регистрацию в постройках, возведенных на садовом участке. Грубо говоря, теперь прописаться можно хоть в садовом домике.

Ход этому делу дали семь человек, которые подали жалобы в КС на то, что им было отказано в регистрации по месту жительства. Домами служили садовые постройки, другого жилья, по словам жалобщиков, у них не было. После отказов в судах предыдущих инстанций, желающие прописаться в загородных домиках добились правды в Конституционном суде.

В продолжениии к сказанному, можем добавить,что после этого решения идет нормальный процесс утверждения свободы передвижения российских граждан. Если какие-то проблемы и возникнут в ходе реализации этого решения, они будут устраняться в процессе работы и не должны мешать гражданам свободно передвигаться по нашей стране.

Какие виды разрешенного использования бывают у земель категории сельскохозяйственного назначения?

- для сельскохозяйственного производства (строительство невозможно).Минимальный оборот от 2-х га.

- для ведения крестьянского(фермерского) хозяйства-КФХ

(строительство возможно,но нужно зарегистрироваться в качестве фермера(индивидуальный предприниматель)).Минимальный оборот от 2-х га.
- для ведения личного подсобного хозяйства-ЛПХ (строительство невозможно), при покупке внимательно читайте документы!,т.к.строительство возможно только на ЛПХ категории "земли населенных пунктов".

- для дачного строительства ( строительство возможно, регистрация возможна).Минимальный оборот от 6 соток.

Кто имеет право оформить собственность на землю, и какое время займет оформление?

Право оформить собственность на земельные участки в пределах Российской Федерации имеют только граждане Российской Федерации или юридические лица - резиденты РФ. Сроки оформления зависят от наличия необходимых документов и занимают соответственно от 2 месяцев (при условии наличия всей документации) до 1 года. Процедура оформления занимает некоторое время, но результат стоит того. Вы приобретаете право на объект недвижимости, который не только всегда в цене, но и стоимость которого постоянно увеличивается.

Принят новый Земельный кодекс РФ. Затрагивает ли он интересы владельцев частных земельных участков?

Новый земельный кодекс Российской Федерации закрепил, что пользование и распоряжение земельным участком, а также совершение сделок с ними регулируется гражданским законодательством. Новый Земельный Кодекс РФ унаследовал существовавший ранее принцип деления земель на категории: земли населенных пунктов, сельскохозяйственного назначения, промышленности, земли охраняемых объектов, лесного и водного фонда, земли запаса. Перевод земли в другую категорию урегулирован специальным федеральным законом.

Какие категории земель существуют?

Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутыми водоемами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей.

Земли населенных пунктов
Землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные чертой от земель других категорий. Порядок использования земель населенных пунктов определяется в соответствии с зонированием их территорий. Территория поселения в пределах его административных границ делится на территориальные зоны. Документы зонирования территорий утверждаются и изменяются нормативными правовыми актами местного самоуправления (правилами землепользования и застройки).

Земли промышленности и иного специального назначения
К данной категории относятся земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения. Это земли, которые расположены за чертой поселений и используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, объектов для обеспечения космической деятельности, объектов обороны и безопасности, осуществления иных специальных задач. Права на эти земли возникают у участников земельных отношений на основаниях, предусмотренными Земельным Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Земли особо охраняемых территорий
К данной категории относятся земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение. Это земли, которые изъяты в соответствии с постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или решениями органов местного самоуправления полностью или частично из хозяйственного использования и оборота. Для этих земель установлен особый правовой режим.

К землям особо охраняемых территорий относятся земли:

• Особо охраняемых природных территорий, в том числе лечебно-оздоровительных местностей и курортов;
• природоохранного назначения;
• рекреационного назначения;
  историко-культурного назначения;
• иные особо ценные земли в соответствии с Земельным Кодексом, федеральными законами.

Земли лесного фонда
К данной категории относятся лесные земли (земли, покрытые лесной растительностью или не покрытые, но предназначенные для ее восстановления, - вырубки, гари, редины, прогалины и другие) и предназначенные для ведения лесного хозяйства нелесные земли (просеки, дороги, болота и другие). Перевод земель лесного фонда в земли иных категорий осуществляется в случаях, установленных Земельным Кодексом и другими федеральными законами.

Земли водного фонда
К данной категории относятся земли, занятые водными объектами, земли водоохранных зон водных объектов, а также земли, выделяемые для установления полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений, объектов. Порядок использования и охраны земель водного фонда определяется Земельным Кодексом и водным законодательством. К землям запаса относятся земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленные гражданам или юридическим лицам, за исключением земель фонда перераспределения земель.

Все ли земли можно перевести из одной категории в другую?

Отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую осуществляются в отношении:

• земель, находящихся в федеральной собственности, - Правительством Российской Федерации;
• земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, - органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;
• земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, - органами местного самоуправления;
• земель, находящихся в частной собственности - собственником земель;
• земель сельскохозяйственного назначения - органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;
• земель иного целевого назначения - органами местного самоуправления.
• Перевод земель поселений в земли иных категорий и земель иных категорий в земли поселений независимо от их форм собственности осуществляется органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Каковы особенности купли-продажи земельных участков?

Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.
Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

• устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
• ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
• ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации следующего вида:

• об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием;
• о разрешении на застройку данного земельного участка;
• об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка;
• о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка;
• иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка, требования, о предоставлении которой, установлены федеральными законами.

Какими правами обладают собственники земельных участков при использование земли?

Собственник земельного участка имеет право:

• использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также закрытые водоемы в соответствии с законодательством Российской Федерации;
• возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;
• проводить, в соответствии с разрешенным использованием, оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы;
• строить пруды и иные закрытые водоемы в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями;
• осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.

Собственник земельного участка имеет право собственности на следующее:

• посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации, за исключением случаев, если он передает земельный участок в аренду, постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение либо безвозмездное срочное пользование;
• расположенные на земельном участке многолетние насаждения, за исключением случаев, установленных Лесным кодексом Российской Федерации.

Что можно сделать с землями лесного фонда?

В соответствии со статьей 83 Лесного Кодекса Российской Федерации, в пределах земельного лесного фонда, можно предоставлять лесные участки в (постоянное) бессрочное пользование, аренду, безвозмездное срочное пользование.

Могу ли я арендовать земельный участок, не являясь гражданином РФ?

Иностранные граждане, лица без гражданства могут арендовать расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных Земельным Кодексом. Земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Земельного Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным Кодексом.

Земельные участки, исключенные из аренды:

• государственные природные заповедники и национальные парки;
• здания, строения и сооружения, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы;
• здания, строения и сооружения, в которых размещены военные суды;
• объекты организации федеральной службы безопасности;
• объекты организации федеральных органов государственной охраны;
• объекты использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;
• объекты, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;
• объекты учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний;
• воинские и гражданские захоронения;
• инженерно-технические сооружения, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.

В каких случаях происходит изъятие или конфискация земельных участков?

В соответствии с Земельным кодексом РФ изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных со следующими обстоятельствами:

• выполнение международных обязательств Российской Федерации;
• размещение следующих объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов:
• объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения;
• объекты использования атомной энергии;
• объекты обороны и безопасности;
• объекты федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения;
• объекты, обеспечивающие космическую деятельность;
• объекты, обеспечивающие статус и защиту Государственной границы Российской Федерации;
• линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий;
• объекты электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения;
• автомобильные дороги общего пользования в границах населенных пунктов и между населенными пунктами, мосты и иные транспортные инженерные сооружения местного значения в границах населенных пунктов и вне границ населенных пунктов;
• иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях, применительно к изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в случаях, установленных законами субъектов Российской Федерации.

Так же земельный участок может быть безвозмездно изъят у его собственника по решению суда в виде санкции за совершение преступления (конфискация).

В случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер, земельный участок может быть временно изъят у его собственника уполномоченными исполнительными органами государственной власти. Это делается в целях защиты жизненно важных интересов граждан, общества и государства от возникающих в связи с этими чрезвычайными обстоятельствами угроз с возмещением собственнику земельного участка причиненных убытков (реквизиция) и выдачей ему документа о реквизиции.

В случае невозможности возврата реквизированного земельного участка его собственнику возмещается рыночная стоимость этого земельного участка.

Какова ответственность за правонарушения в области земельных правоотношений?

Лица, виновные в совершении земельных правонарушений, несут дисциплинарную, административную и уголовную ответственность.

Дисциплинарная ответственность
Дисциплинарную ответственность несут должностные лица и работники организации, виновные в совершении земельных правонарушений. Если в результате ненадлежащего выполнения ими своих должностных или трудовых обязанностей организация понесла административную ответственность за проектирование, размещение и ввод в эксплуатацию объектов, оказывающих негативное (вредное) воздействие на состояние земель, их загрязнение химическими и радиоактивными веществами, производственными отходами и сточными водами. Порядок привлечения к дисциплинарной ответственности определяется трудовым законодательством, законодательством о государственной и муниципальной службе, законодательством о дисциплинарной ответственности глав администраций, федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Административная ответственность
К административным правонарушения в области охраны окружающей среды и природопользования относятся:

• несоблюдение экологических требований при планировании, технико-экономическом обосновании проектов, проектировании, размещении, строительстве, реконструкции, вводе в эксплуатацию, эксплуатации предприятий, сооружений или иных объектов;
• нарушение правил обращения с пестицидами и агрохимикатами;
• нарушение законодательства об экологической экспертизе;
• сокрытие или искажение экологической информации;
• порча земель;
• невыполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению;
• использование земель не по целевому назначению;
• нарушение требований по охране недр и гидроминеральных ресурсов;
• нарушение требований по рациональному использованию недр;
• нарушение порядка предоставления гражданам, юридическим лицам земельных участков, лесов в водоохранных зонах и режима их использования;
• нарушение правил охраны водных объектов;
• самовольное использование лесов, нарушение правил использования лесов для ведения сельского хозяйства, уничтожение лесных ресурсов;
• нарушение правил лесовосстановления, правил лесоразведения, правил ухода за лесами, правил лесного семеноводства;
• незаконная рубка, повреждение лесных насаждений или самовольное выкапывание в лесах деревьев, кустарников, лиан;
• невнесение в установленные сроки платы за негативное воздействие на окружающую среду;
• нарушение порядка предоставления гражданам, юридическим лицам лесов для их использования;
• нарушение правил использования лесов;
• самовольное использование лесов, нарушение правил использования лесов для ведения сельского хозяйства, уничтожение лесных ресурсов.

Данные правомерные действия наказываются: предупреждением, наложением штрафа, приостановлением деятельности.

Экологические преступления в области охраны окружающей среды и природопользования перечислены в Уголовном праве. К ним относятся:

• загрязнение вод;
• загрязнение атмосферы;
• загрязнение морской среды;
• нарушение законодательства Российской Федерации о континентальном шельфе и об исключительной экономической зоне Российской Федерации;
  порча земли;
• нарушение правил охраны и использования недр;
• незаконная рубка лесных насаждений;
• уничтожение или повреждение лесных насаждений;
• нарушение режима особо охраняемых природных территорий и природных объектов.

Данные преступления наказываются: штрафом, обязательными работами, исправительными работами, лишением возможности занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью, лишением свободы.

Описание поселка